Как оценить риски и конъюнктуру вторичного рынка при продаже доли квартиры в центре

позволяет весьма жОско давить на мосх совладельцу, ежели он начинает терять чувство меры имхо, тс следует иметь в виду этот рычаг давления

Опять же - есть вполне отработанные схемы закладки кэша в банковскую ячейку, позволяющие свести наипальные риски к минимуму.

Недостаток: одаряемый, ежели он не близкий родственник, должен будет заплатить 13% НДФЛ от стоимости подаренного имущества, а т.к. сделка с недвигой подлежит госрегистрации, уклониться не удастся, только сумму разве что получится занизить.

--------------------

Прап, если взять калькулятор...
- знакомая год назад купила однушку на Коломенской, в тихом месте, 10 м.п.от метро за 5,6 млн
- другая знакомая вложилась в однушку в Люберцах, сейчас цена квартиры около-3 млн (до НГ должна быть госкомиссия, покупала на стадии котлована за 1,6 млн)
- первая хата сдастся тыщ за 25 минимум, что даёт 5,6% годовых
- вторая - где-то за 20, что даёт 15 процентов годовых (от цены в 1,6 млн, есессно). Плюс рост цены квартиры.

Просто тупо от балды взятые два лично мне известных примера.

Не ипи мозги )))) бизнес как бизнес для мелкого инвестора. Плюс жильё под жёппой, что психологически греет.

А вот которая купила квартиру в 1 км от Кремля: 26 млн квартира, плюс лямов 3-4-5 ремонт плюс обстановка (считая по 1000-1500$ за м2)...сдача за 150 кр - 6%.

Не так уж всё и ужасно.

В принципе у тс...как вариант...вложиться в покупку 2/3 и сдать квартиру "под ремонт"...можно и так, но надо считать...главное - не на все деньги...

Знаю тётечку, которая ведёт вполне успешный бизнес, покупая квартиры с центре, делая там "полукапитальный" ремонт и сдавая потом иностранцам в режиме гостиницы...там, конечно, плюс ещё гимор с гостиничной логистикой, но выхлоп вроде достойный.

--------------------

А сейчас конкретно хочу от тебя услышать ответ:
Что делать человеку и что ты лично ему предлагаешь сейчас в данной ЕГО ситуации делать, с конкретно сумой в 10млн и 1/3 его хаты в центре.
Хочу услышать, и возъму калькулятор...

по твоим случаям:
В первом: напомню 5,6% годовых это не 8, вроде близкие цифирки....но разница огромна, как есть разница, получает зп человек 50 рублей, либо больше 70 руб, для тебя может и нет в этом разницы, но для большинства скорее всего разница огромна.

1,6 ляма затраты во втором случае и получение типа 15% прибыли годовых - это конечно хорошо, только сейчас он на это может купить какой-нибудь среднестатистический паркетник, либо купить хрен знает какую квартиру хрен знает где на этапе котлована, и ждать еще ....лет 5, а может и вообще ничего не получить..

Он спрашивал: выкупать-не выкупать.
Моё имхо: на изложенных им условиях (далеко не полных ) - НЕТ.

А за инвестиционными рекомендациями пожалуйте к соответствующим спициялистам...я - не из этих...но мну проще - у мну нет свободных 10 млн...и даже 5...и даже 1.

По первому примеру - там вообще в реале ипотека и квартира бралась под жильё.
Второй да в общем и третий - "пенсионная программа".

Может, посоветуешь инвестиционные фонды, где дают больше, чем на депозите, и не найопывают?

--------------------

Сообщение изменил ЖЫрный Ачкарик (03/12/2013 18:29:36)

плиз.
Модератор gorge

Огромное спасибо всем откликнувшимся за интерес и конструктивные подходы.

Позвольте дополнить инфо по квартире и ситуации:

1) Жить есть где - 3х-комн квартира, далеко не центре, но в не самом ужасном, имхо, районе.

2) Стороны А и Б - очень дальние родственники. Я - сторона Б: доля=1/3.
Квартира в доме постройки 1967/68 года.
Подъезд с консьержeм.
Въезд во двор cо шлабаумом, но парко-мест ограничено.
Из окон панорамный вид на город, вкл. непрямой вид на Кремль.

3) В наст. время с позволения Родины временно нахожусь за ее пределами.
Вообще говоря, могу только на несколько недель вырваться или даже вырываться в Москву.
Дел по горло.

4) Продана ли хоть одна аналогичная квартира, изначально предлагаемая по 27, - не знаю.
Полагаю, что НЕТ, возможно с 27 вынужденно спустили оферту до 24.

5) В последний приезд в Москву, еще до получения документов о собственности,
от жильцов и арендатора успели передать мне предложения покупателей за:
(а) 18 и (б) 17.5 с последующей надбавкой до 18.
Зная об объявлениях за 27 - отклонил оба предложения.
Представляется, что в наст. время 18- заниженная цена, а даже 24 - возможно, заниженная завышенная.

Идеально, хотелось бы продать через 3 года, чтобы не платить 13% налог,
НО: сторона А морально давит, все-таки родственники, и настаивает на продаже за 18-
думают, что решат все проблемы и боятся упустить вариант за 18.

Вот почему я и задал свой вопрос - идет давление со стороны Б для срочной продажи за 18,
вроде бы заниженной цене, а я торможу.

6) Я и сам имел основания полагать, что выкуп доли Б (2/3), тем более с последующим ремонтом,
и сдачей в аренду - не очень выгодны, да и контроль за ремонтом - мне неудобны, да и не получится.

Вопрос:
А вот выкупить 2/3 (например, из расчета 18 - полной цены) и ждать 7-8 лет?
Возвращаясь к начальному вопросу о конъюнктуре в этом сегменте:
Можно уточнить, дополнить расширить прогноз уваж. ЖА:
"Если не будет войны и капремонта, то цена будет расти как инфляция".

Спасибо,
Тим

Сообщение изменил Timophei (04/12/2013 02:34:11)

Если ecть средства , то квартиру с таким расположением от Кремля и видом на него брать однозначно, рано или поздно , несмотря ни на какие кризисы , они только дорожают, два кризиса уже пережили, правда про площадь и потолки я пропустил было или нет, чтобы нынешнюю стоимость хотя бы приблизительно прикинуть? Что бы не случилось таких квартир в дальнейшем просто никогда уже не будет и в цене они будут всегда! Да и если вы квартиру хотите в дальнейшем продать, то в ремонт особый вообще смысла вкладываться нет, тем кто такую квартиру купят, ваш ремонт будет вообще не интересен, если сдавать, то тут возможно и есть смысл, выложиться в ремонт, но я бы не стал, сдал бы в таком виде как есть, а потом выждав момент бы продал, а момент однозначно настанет.

Сообщение изменил hotshot (03/12/2013 23:27:37)

Знакомая продавала квартиру. Очень нехилую, 170 м2, с офигенным дизайнерским ремонтом и перепланировкой, с дизайнерской мебелью. С ничотаким видом (выше окрестных крыш, но в общем ничего особо не видно, в т.ч. и Кремля, который в 1,5 км).
Старый дореволюционный дом, в очень хорошем состоянии. ТСЖ, межевание итд.

Риэлтер предложил ей поставить цену в 1,7 млн долл. В целом - стандартная цена на рынке за квартиру такого типа и размера. Ушла бы она по этой цене достаточно быстро.
Другой человек, её друг и тоже профессиональный риэлтер, предложил поставить 3,4 млн и продавать вместе с обстановкой. И не торопиться - "рано или поздно покупатель найдётся".
И через полгода он нашёлся. Всего один - но больше было и не надо.

Судя по описанию, в квартире присутствует некая уникальность. Один "панорамный вид на город" стоит очччччччень нехилых денег. А "непрямой вид на Кремль" - это с балкона что ли? )))) тоже неплохо... эх... старая квартира была в 400 метрах от Кремля, и с деццтва помню картину: красная кремлёвская стена, над ней - жёлтое здание Сената, над ним - зелёная крыша, на ней - красный флаг... выше - звезды Кремля... время сверял по бою часов Спасской башни )))))

Есть имхо немало людей, готовых за такой вид из окна выложить немало дополнительных денег...

Перекрытия в доме, как я понимаю, железобетонные... что есть хорошо - убить его до состояния замены перекрытий малореально (с деревянными упс - там куча засад).

Но всё равно лучше бы аккуратно посветоваться с риэлтерами, имеющими реальный опыт продаж "нетиповых" квартир в Центре. Хотя бы чтобы понять насчёт цены и перспектив её роста. А тогда уже и думать...

--------------------

"Представляется, что в наст. время 18- заниженная цена, а даже 24 - возможно, заниженная завышенная."

Так и постараюсь сделать.

Однако я ограничен в действиях.
Сторона А готова продать любому покупателю, в т.ч. стороне Б за рыночную цену.

Рыночной ценой в наст. момент считается 18.
Тогда доля А - 12.

Если найдется покупатель на 24, доля А составит уже 16.

Вид на Кремль - только из кухни.
Из окон комнат - панорама, но без Кремля.

Площадь - маловата - 46 м2, вероятно, не считая лоджии, общей на обе комнаты.
Комнаты: 11 м2 и 18 м2.
Кухня - 7 м2.

Высота потолков 300 - 310 см.

Уважаемый Lemmy,

Никакого ПМЖ у меня НЕТ.
Второго и т.д. гражданства тоже НЕТ.
Образно говоря, я в командировке. Почти.

А как практически определяется статус "налогового резидента"?

Обязательно ли смотрят загранпаспорт "или где"?

Перекрытия в доме, как я тоже понимаю, железобетонные.

Соседи - передовики старой советской интеллигенции и их наследники.
Есть обедневшие, но почти никто продает - предпочитают сдавать.
Но некоторые владеют уже 2-3 квартирами.

Есть и парвеню, куда ж без них.

Спасибо за содержательные комментарии.

Чисто по площади на 27 млн как-то не тянет ((( разве что расположение+вид из окон...но богатым квартира 46 м2 особо не нужна, а бедные квартир за 27 млн не покупают...

Сдача без ремонта...даже не знаю...тыщ 40-50, не больше. Да и с ремонтом не сильно дофига.
Она вам дорога как память что ли?

--------------------

Уважаемый Шoк!

Вы абсолютно правы, возможность объявления дома аварийным с выселением жильцов
существует, не зависимо от реального положения дел.

Это относится и к дому, о котором идет речь, но здесь, вроде, Правление "не спит в оглоблях": собираются менять трубы, реновировать фасад...
+ Среди жильцов вроде еще остались люди, которые могут поднять медийный шум.

Но в любом случае эту тему нужно мониторить.

Прочитав данные советы (спасибо нашему Форуму), я настроен чужую долю не выкупать.

В Вашем случае, возможно, придется судиться.

Спасибо,
Тим

Уважаемый Ж.А.!

Вы, как всегда или часто бывает, попали в яблочко.
1) Квартира "не два - не полтора": мала для богатых, дорога для не очень богатых.

2) Элементы ностальгии в наличии, - и здесь у Вас тонкое наблюдение.

Настраиваюсь продавать.

Спасибо,
Тим