Как оценить риски и конъюнктуру вторичного рынка при продаже доли квартиры в центре

Рисков каких-то особых я не увидел.
Имхо с учетом высокой стоимости объекта никто третий выкупать долю не станет или с МегаДисконтом. Вынудить второго продать долю почти нереально (в рамках закона).
Соответственно продать "по рынку" можно только сразу и вместе.
А риелторы "темнят" понимая сложность ситуации. Или видят/знают те аспекты, которые вы опустили при описании.

--------------------

Так а в чем вопрос ? Вы же сами сказали что первоначальное предложение аналогов в 27 уже упало на 10 %, значит 18 млн. превращается в 16.2 и это именно предложение. а не цена сделки, которая может быть например 15. Минус "срочность", это еще как минимум 10%, итого 13.5 млн, как то так.....

--------------------

К тому же непонятно, продались ли в итоге квартиры после 10% снижения цены или как.

Вообще в Центре надо внимательно смотреть на каждый конкретный дом, цены могут отличаться ОЧЕНЬ сильно, в зависимости от состояния дома и, соответственно, перспектив и реальной потребности капремонта. Существенный минус - деревянные или смешанные перекрытия, типичные для дореволюционного фонда и сталинок. Ну и, конечно, зависит от площади квартиры.

Конкретный пример по цене: в этом году знакомая купила квартиру 108 м2 в доревол.доме со смешанными перекрытиями за 26 млн. Естественно, требует ремонта. А вот мой сосед хочет за отремонтированную (гы, как ему кажется))))) квартиру 78 м2 35 млн... с интересом наблюдаю)))) В то же время другая знакомая 2 года назад продала квартиру 170 м2 за 96 млн, но там акуенный дом, акуенный ремонт + вместе со всей обстановкой. Надо бы сходить к соседям снизу, познакомиться и заодно узнать, почём купили. Имхо, владелец 2/3 несколько преувеличивает стоимость квартиры, мягко говоря. И да, при продаже всей квартиры он получит больше, чем при продаже доли.

Касаемо перспектив - если без войны и капремонта, квартиры в Центре будут потихоньку дорожать, примерно со скоростью инфляции или чуть выше. Сильные колебания - вряд ли, ибо нового строительства там практически нет. Но на вторичке предложений - докуа.

Касаемо инвестиций....надеюсь, владельцу 1/3 есть где жить и эта хата суть его "пенсия"? Цена сдачи без ремонта всей квартиры - тыщ 50, максимум - 60. При этом делать реально дорогой ремонт смысла нет, ибо тогда сдастся за 100-120 тыщ и не больше. Дальше берём кулюкулятырь и щетаем. Даже в банке на депозите, думаю, будет больше - но сами видите, что творится с банками....

Хотя, как вариант: таки продать эту квартиру, добавить имеющееся и таки прикупить чо-нить ещё в Центре...предложений докуа, повторяю....

А риэлтеры - дело такое....у мну есть знакомый, который конкретно с мну возьмёт по минимуму, но это с мну..... а так конечно все навариццо хотят )))))

--------------------

С долями все очень проблематично - если не будут продавать одновременно, цена отдельно реализуемой доли может быть в несколько раз меньше.

Поэтому в более выгодной позиции находится тот, кого устраивает нынешняя ситуация: у него не горит, и он может спокойно выжидать снижения цены на вторую долю, ведь у спешащего владельца нет шансов продать её на сторону по соизмеримой цене.

Единственный риск: сосед из вредности или от безысходности продает дешево свою долю цыганам/чеченцам/бандитам, и упорному второму соседу придется съезжать навсегда или продавать теперь уже свою долю за копейки, особенно если долям не соответствуют по документам отдельно выделенные комнаты (так чаще всего).

А цена может и на одной площадке отличаться при равной площади: квартира моих соседей процентов на 15 дешевле только из-за того, что окна на улицу выходят, а не в тихий двор.

--------------------

риэлторы потому и темнят что квартира ваша скорее всего "неочевидная" - то есть кроме близости к кремлю все остальное выглядит не ясным. это может быть старый дом с невнятным или плохим тех состоянием, убогое место ( в центре таких неудобий полно) дурная история и соседство с коренными бомжами и тд и тп. зачем выкупать долю? хотите нажиться? это риски. народ сейчас больше линяет в сторону лондона чем обустраивается тут. можно круто попасть.
продавайте обе ваши доли одновременно если будет реальный покупатель.

--------------------

давайте конкретно: Вы А или Б?
У Вас 2/3 или 1/3 ?
Предположим стоимость квартиры 27 млн..
Если у Вас 2/3 - грубо говоря стоимость 16 млн, и есть еще на покупку 1/3 - 11 млн. Если это все Ваши деньги, что бы жилье приносило доход, нужно сделать ремонт. Бабла туда надо вложить наверное нехило, то есть пройдет куча времени, прежде чем Вы найдете деньги на это, и кстати это далеко не факт что найдете, + еще ремонт делать будите, это нехилая заморозка по времени. Ну и не факт что за очень дорого сдадите. И сколько это будет Вам денег приносить? когда вы отобьете вложенное? Если сдадите за 80 тыс, то отобъете вложенные сейчас деньги лет через 13 наверное...А можете не искать никаких денег, вообще не заморачиваться, а просто Ваши 11 лямов положить напрмер в банк под напрмер 8% годовых, и 70 тыс вам будет просто так капать каждый месяц. И через те же 13 лет у Вас будет по совокупности процентов те же 11,5 лямов. А Если Вы еще деньги не будите забирать, у Вас будут капать проценты на Ваши проценты.
А если у Вас 1/3 и есть деньги на покупку 2/3, там еще все более радужнее с вложением денег в банк.

Если покупать квартиру для сдачи ее, сдача не принесет столько денег, сколько принесут проценты от вложения этой же суммы денег в банк. Другой вопрос, что надо грамотно банк выбирать. И желательно не класть все яйца в одну корзину.

В теории все хорошо. Но вот у тебя лично знакомые покупали квартиры, вкладывали деньги в банк?
А у меня знакомые, которые имея 30 млн руб, вложили их в банки, причем давно, и по неплохим условиям....им капает чуть меньше 400 тыс в месяц. купи они 3 сраных трешки на этот лям зелени, они столкьо денег не принесут.
А какое сейчас время? мутное? так она такое всегда было на моей памяти.
Нормальное время, обыденное.
Я лично, когда приплывает баблос, серьезный если, не бегу покупать квартиры, делать там ремонт и сдавать их....Невыгодно это. Я деньги вкладываю в проекты. Какие-то удачные, какие-то не очень.
Ну, а кто очкует....тот конечно хаты покупает, причем за деньги которых они реально не стоят....ну и какая-то копеечка конечно капать там будет....
Кто-то очкует, кто-то рискует.
Поэтому-то Борода, у кого-то одна машина, а у кого-то 3, кто-то отдыхать на океан пузо греть ездит 2 раза в год, а кто-то немного почаще.....

конечно не без этого, но хаты покупать ради их сдачи - слишком неинтересное решение...., слабое...

Под страхование попадают же вклады во всех валютах.

Сообщение изменил gorge (03/12/2013 16:21:06)

"
А вот купить для собственного удобного проживания, если позволяют средства - почему бы и нет?
"

Ну деньги как я понял там рекой не льются. При покупке будут отданы крайние деньги. На ремонт похоже денег уже не будет.
А в чем радость проживания в самом центре?
Близко до работы или еще чего-то? Так смотря где работа или это что-то....
Не проще ли продать эту квартиру, купить трешку рядом с метро в пределах третьего кольца, за половину данной цены, остальную половину вложить в Банк и жить на проценты, в хрен не дуть, и решать самому, где, сколько и когда работать, и вообще работать ли, либо просто отдыхать постоянно и путешествовать по миру..., сдав еще и 3-ку в пределах третьего транспортного....?!

попробуйте сдать трехкомнатную квартиру, купленную за 10 млн, за 150 000 руб в месяц..
Подруга сдает на Преображенке трешку, рядом с метро прям, за 45 000 руб, и считает, что хорошо сдает. Те хаты, которые сдаются по 150 000 руб, стоят ни разу не 10 млн рублей...и ремонт там такой должен быть и оргтехники с мебелью, что затраты на это сравнимы будут со стоимостью самой квартиры...

То есть ваши расчеты предлагаю сразу на три разделить по стоимости прибыли с квартир.
У меня друг снимал за 110 000 руб, 4-х комнатную на Таганке. И цена этой квартире была - лям зелени...
Так что теоретически Ваша расчеты может и правильные, но все это далеко от реальностей нашего мира..

"
По-твоему, положить деньги в банк под % - это значит "вложить в проект"?
"

Совершенно не по моему. С чего это ты взял?
Я деньги в банк не вкладываю, меня это не устраивает и мне это неинтересно. Желающих вложить деньги в проекты больше, чем самих путевых проектов. И я не предлагаю человеку куда-то вкладываться в проекты, потому как не знаю, что ему в связи с этим предложить и чем заняться. Поэтому и выбрал для предложения самый доступный и реальный вариант получения, хоть и небольшого, но все равно дохода на ту сумму, которую он имеет.
Да ты хоть в 50-ти банках сделай вклад, какая разница - только увеличится процент сохранения своих доходов. говорю же, что бы не попасть в задницу глубокую, все яйца в одну корзину класть не надо.
Я в свое время купил квартиры, когда они стоили 3 копейки, и цена выросла с того времени на одну хату в 6 раз, на другую в три (покупал в разное время). Но сейчас уже время другое, квартиры не растут в цене как раньше, будто на дрожжах. Поэтому-то именно на данный момент вкладывать деньги в квартиры, имея целью получение с этого прибыли, не вижу смысла. Имеет смысл это делать, что бы хотя бы сохранить деньги, тут спорить не буду. Только ведь я веду разговор о другом, не о сохранении, а о получении прибыли, боле менее нормальной с боле-менее нормальной для простого обывателя имеющейся суммы денег.

Ребята, теоретики, ну хорош спорить ради самого спора. Ну чего обсасывать очевидные вещи. Ну я лично знаком со случаями покупки квартир и их сдачи, а так же с людьми, вкладывающими деньги в банки и получающими с этого процент. И я могу сравнивать эти два варианта в реальной жизни. Ну о чем мы говорим?! Я могу услышать кучу доводов об обратном, но я верю тому, что вижу, что знаю, и доверяю своим глазам и ушам.

А вообще, у каждого своя голова на плечах...Я просто предложил, а уж пусть человек сам решает, что ему делать и кого слушать....

Не квартирУ, а квартирЫ. Так-то ты правильно посчитал...вкладываться в дорогие квартиры, их ремонт итп экономически неинтересно, а вот в "бюджетные", да если грамотно выбрать район с хорошей перспективой роста цены...Получается как с акциями - рост курсовой стоимости плюс дивиденды. Но можно и проипать ((((так же как с акциями...и в отличие от акций квартиры куда как менее ликвидны, при срочной продаже, да ещё в кэш, скидки потребуют недеццкие. Короче, я к тому, что один хрен будет нервотрёпка и гимор...как и с любым проектом по подъёму денег.

А вот у мну хата, купленная в 2002-м, подорожала с того времени где-то в 10 раз...щас на ЦАО так не поднимешься, наверное ((

Однако итожа по тс, могу сказать имхо:
- при озвученных им цЫфрах покупка второй части доли экономического смысла не имеет
- цена, заявленная совладельцем, здорово завышена

--------------------

ладно, давай так.
примем во внимание и предположим, что у человека есть 1/3 этой странной хаты, + 10 млн.
Твои предложения?
Что он купит на 10млн? Двушку? Да ты даже трешку не купишь нормальную в хорошем районе на эти деньги.
Ну предположим все таки, что купит он трешку. Ну предположим, туда не надо будет вкладывать денег в ремонт. За сколько он ее сдаст? За 45 рублей пусть...
Теперь, если он вложет 10 лямов по 8 % годовых, его доход будет 66 тыс в месяц.
А если он не будет снимать деньги, сколько он будет получать доходности в месяц через года, а через пять лет?
И та же ситуация с этой 1/3 хаты, ну продаст он ее, ну купит вторую трешку, что это изменит? Добавка к бюджет семьи на треть меньшей суммы, которую он мог бы получать.

Все!
О чем мы говорим?
Я привык разговаривать цифрами. Ты можешь мне тут налить воды еще два ведра, (чем любят заниматься у меня менеджеры, когда в конце месяца идет разговор о получении ими процентов с заказов ), но в сухом остатке все просто и цифры все показывают.